Aufgaben und Pflichten bei Ein- und Auszug

Was sind die wichtigsten Dinge, die man beim Auszug erledigt haben muss?

 

Die Wohnung muss sauber verlassen werden

Die Wohnung muss in besenreinem, sauberem Zustand übergeben werden. Über diese einfache Reinigung hinaus ist kein weiterer Putzaufwand wie beispielsweise Fensterputzen, erforderlich

Normale Abnutzungserscheinungen

Nach einer in der Regel längeren Mietzeit ist es unvermeidbar, dass die Wohnung geringfügige Gebrauchsspuren und Abnutzungserscheinungen aufweist. Dieser normale Verschleiß ist mit der regelmäßigen Mietzahlung bereits abgedeckt und ein Vermieter kann dafür keine Entschädigungen verlangen.

Schäden in der Wohnung

Sind Schäden vorhanden, die den Rahmen einer normalen Abnutzung übersteigen, hat der Vermieter das Recht, diese auf die Kosten des Mieters beseitigen zu lassen. Dazu zählen zum Beispiel Schäden, die durch Haustiere verursacht wurden, Brandspuren durch Zigaretten oder Schäden an den Wänden und an den Böden, die beispielsweise durch den Transport der Möbel beim Auszug entstanden sind.

Einbauten oder bauliche Veränderungen

Wenn in der Wohnung etwas verändert wurde – Einbauschränke, Trennwände oder ähnliches – muss grundsätzlich der ursprüngliche Zustand am Zeitpunkt des Einzugs wieder hergestellt werden. Da diese Veränderungen aber meist den Gebrauchswert der Wohnung steigern, kann meistens eine Einigung mit dem Vermieter erzielt und ein Rückbau vermieden werden.

Renovierung

In alten Mietverträgen wird häufig verlangt, dass die Wohnung renoviert werden muss. Nach neuester Rechtsprechung ist diese Verpflichtung jedoch nicht immer bindend. Sollten die Wände der Wohnung in ausgefallenen Farben gestrichen haben, die eine erneute Vermietung erschweren, kann der Vermieter von Mieter verlangen, diese in neutralen, weißen Farben zu überstreichen. Oder er kann es selbst veranlassen und die Erstattung der Kosten vom Mieter zurück verlangen.

Schlüsselübergabe

Alle Schlüssel der Wohnung sind an den Vermieter zurückzugeben.

Rückzahlung der Kaution

Der Vermieter ist berechtigt, einen Teil der Kaution für gegebenenfalls auszuführende Reparaturen und noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen für maximal sechs Monate zurückzuhalten.

Wohnungsübergabe bei Einzug

Zur Wohnungsübergabe ist es hilfreich, etwaige Mängel schon beim Einzug zu dokumentieren- ein Smartphone und ein Übergabeprotokoll reichen dafür leicht aus.

Sauberkeit

Die Wohnung hat in einem besenreinen Zustand zu sein. Vom Vormieter zurückgelassene Abfälle, Möbel oder Gegenstände sollten beseitigt sein.

Fenster und Türen

Es ist darauf zu achten , dass Türen und Fenster dicht sind und sich uneingeschränkt öffnen, schließen und verschließen lassen.

Fußböden und Wände

Beschädigungen durch Bohrlöcher, offene Fugen und eventuell abgeplatzten Putz oder lose Tapeten sollten festgehalten werden.

Badezimmer und Toiletten

Wenn Fliesen Bohrlöcher aufweisen, sollte im Übergabeprotokoll deren Anzahl und Lage protokolliert werden. Es sollte geprüft werden, ob Waschbecken, Bade- oder Duschwannen und Toilettenbecken Sprünge oder Beschädigungen haben. Auch sollte festgestellt werden, ob alle Wasserhähne und Armaturen dicht sind und einwandfrei funktionieren.

Technische Geräte und Einbauküchen

Auch die Funktion von Klingeln, Türöffnern und Gegensprechanlagen muss geprüft werden. Wenn eine Einbauküche übernommen wird, sollten alle Geräte in Augenschein genommen werden und deren Zustand im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Das gilt auch für Antennenanlagen und Kabelanschlüsse.

Heizung und Warmwasserversorgung

Es sollte festgestellt werden, ob Heizungen, Gasthermen oder Durchlauferhitzer funktionieren. Wenn Heizkörper mit Ableseeinheiten ausgerüstet sind, soll überprüft werden, ob diese auch vollständig an allen Heizkörpern vorhanden sind.

Kellerräume

Man sollte prüfen, ob die überlassenen Kellerräume wirklich leer sind und der Zugang zu ihnen uneingeschränkt möglich ist.

Was passiert, wenn ich beim Auszug Dinge erledigen soll, die nicht im Mietvertrag gestanden sind?

Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung so zurückzustellen ist wie sie übergeben wurde. Jene Abnützung, die mit dem normalen Wohnverhalten zusammenhängt und überall daher auftritt,  ist vom Vermieter hinzunehmen, sofern nichts anders wirksam vereinbart wurden.

 

Über die Wirksamkeit von Klauseln über Ausmalverpflichtungen und ähnlichem zur Abnützung wird immer wieder heftig gestritten. In der Regel gibt es keine Ausmalverpflichtung-  aber wie immer gibt es Ausnahmen.

Versicherungen für Wohnungseigentümer und für Mieter – Der Ratgeber

– Welche Versicherungen braucht man als Wohnungseigentümer? Welche für Mieter?

Egal, ob man in einem Haus oder einer Wohnung lebt oder ob man seine Immobilie vermietet:
Eine Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Eigentümer. Denn sie schützt bei Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser.

Wohnungseigentümer müssen für das die gesamte Wohnanlage eine Gebäudeversicherung abschließen. Die Gebäudeversicherung schützt nur gegen Schäden am Gebäude selbst, also an der Bausubstanz sowie an festem Inventar. Als festes Inventar gilt zum Beispiel die Heizungsanlage oder die Badewanne. Über die Versicherung sind die Kosten der Instandsetzung und Sanierung abgedeckt.

Die Wohnungseigentümer müssen sich untereinander darauf einigen; entschieden wird gewöhnlich nach dem Mehrheitsprinzip. Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Versicherung ab, müssen alle  Eigentümer im Schadensfall selbst bezahlen. Wurde für das Wohnhaus ein Hausverwalter eingesetzt, ist es dessen Aufgabe sich über einen ausreichenden Versicherungsschutz zu kümmern.

Für Wohnungseigentümer besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Kosten für eine Gebäudeversicherung auf die Mieter über die Betriebskosten überzuwälzen. In welchem Umfang dies möglich ist, hängt vor allem davon ab, ob für die entsprechende Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht angewendet werden kann.

Was gilt es beim Abschluss von Versicherungen sowohl für Miet- als auch für
Eigentumswohnungen zu beachten? Lohnt sich ein Preisvergleich?

Grundsätzlich sollten vor Abschluss einer Gebäudeversicherung unterschiedliche Anbieter miteinander verglichen und genau überprüft werden, was durch die Polizzen abgesichert ist. Schlimmer noch als eine Überversicherung wäre eine Unterversicherung, denn in diesem Fall können Eigentümer auf Kosten sitzen bleiben, weil ein bestimmter Schaden über die Polizze nicht abgedeckt ist.

Was ist eine Haushaltsversicherung und wie wichtig ist sie?

Die Haushaltsversicherung bezahlt Schäden am Wohnungsinhalt, die beispielsweise durch Feuer, Einbruch, Sturm und Leitungswasser entstehen. Bildlich dargestellt: wenn man die Wohnung auf den Kopf stellt – alles was herausfällt ist gegen diese Gefahren versichert. Die Berechnung der Jahresprämie hängt von vielen Faktoren ab, Größe, Versicherungssumme, Art der Ausstattung, Lage bzw. Region etc.

Maklerprovisionen – wer muss eigentlich zahlen?

Welche Neuigkeiten gibt es zu den Maklerprovisionen, wer muss eigentlich zahlen?

Aktuell sind die Höchstbeträge für Maklerprovisionsansprüche in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. Der Makler kann als Doppelmakler tätig werden und die Maklerprovision sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einfordern. Der Immobilienmakler darf dazu noch die 20% gesetzliche Umsatzsteuer verrechnen.

Wie hoch darf sie sein (bei Miete und bei Eigentum)? Gibt es einen Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen?

Seit 01.09.2010 beträgt die Maklerprovision bei unbefristeten oder auf mehr als 3 Jahre befristeten Mietverträgen maximal 2 Monatsmietzinse bei der Vermietung von Haupt- oder Untermieten von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Maklerprovision bei einem bis maximal 3 Jahre befristeten Mietvertrag maximal 1 Monatsmietzins

Verkauf/Eigentum:

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann der Immobilienmakler in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit Käufer eine Provision vereinbaren. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. Die folgenden Werte sind in der Immobilienmaklerverordnung angegeben und verstehen sich als Obergrenzen:

  • Preis bis 36.336,42 Euro: maximal vier Prozent des Kaufpreises
  • Preis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
  • Preis über 48.448,51 Euro: maximal drei Prozent des Kaufpreises

Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Wann darf ein Makler eine Provision verlangen? Gibt es auch die Möglichkeit zur Rückerstattung bei Fehlverhalten? Was sind die Pflichten eines Maklers?

Grundsätzlich darf der Immobilienmakler die Provision erst dann einfordern, wenn der von ihm vermittelte Mietvertrag auch wirklich rechtswirksam zustande gekommen ist.

Bevor der Maklervertrag geschlossen wird und insbesondere während der Laufzeit des Maklervertrages muss der Makler seinen Informations- sowie Aufklärungspflichten nachkommen und den Interessenten unter anderem alle wichtigen Daten und Informationen über die Immobilie mitteilen. Zudem muss er ihn schriftlich über folgende Punkte informieren: Er muss

  • auf seineTätigkeit als Makler hinweisen
  • eine Übersicht über dievoraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer, geben
  • gegebenenfalls auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeberhinweisen – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
  • gegebenenfalls auf seine Tätigkeit als Doppelmaklerhinweisen – zum Beispiel, wenn er sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.
  • auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe

Die Maklerprovision ist z.b. unzulässig, wenn:

  • der Immobilienmakler auch gleichzeitig Vertragspartner des Mietvertrages ist (z. B. Eigentümer des Hauses)
  • der Mietvertrag mit einem Angehörigen des Immobilienmaklers abgeschlossen wird, mit dem er eine sehr enge und intensive Nahbeziehung hat (z. B. Mietvertrag mit Ehefrau oder Tochter des Maklers)
  • der Immobilienmakler mit dem Vermieter in einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Nahverhältnis steht und Sie nicht unverzüglich darauf hinweist
  • der Immobilienmakler, der zugleich Hausverwalter des Mietobjektes ist, keine über die durch das Verwaltungshonorar gedeckten Tätigkeiten für den Mietvertragsabschluss fördernde Aktivitäten setzt, wie z. B. Inserataufgabe oder Besichtigung der Wohnung

Grazer Wohnungsmarkt

  • Laut Eurobarometer Umfrage sind 97 von 100 befragten Grazern mit den persönlichen Lebensumständen zufrieden. Daher ist Graz die 3 lebenswerteste Stadt Europas gemäß dieser Studie.
  • Es ist nicht verwunderlich dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt ist.
  • Gründe sind der Wohlfühlfaktor bzw. Lebensqualität, weiters Graz als Wirtschafts- und auch Bildungsstandort (Unis, Fhs..)
  • Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden muss angebotsseitig entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.
  • Dies kann durch die Nutzung brachliegender, ehemaliger Industriegebiete geschaffen werden ( Smart City neben Hauptbahnhof, Reininghausgründe, Brauquartier Puntigam..) oder durch Verdichtung in den Wohnbezirken (Besonders Verdichtungsmaßnahmen im Stadtzentrum bzw. in den an das Stadtzentrum angrenzenden Bezirken)

2019 wurden in Graz ca.2500 Neubauwohnungen verkauft
Bezirke im Nordosten plus Innenstadt sind die Spitzenreiter bei den Höchstkaufpreisen, es lies sich in nahezu allen Bezirken eine Preissteigerung feststellen, bis zu 4500 im Schnitt am m2 in den extra guten Lagen (Waltendorf, Ries, Mariatrost, St. Peter, Andritz), in guten Lagen zwischen 3000-4500 Euro/m2 (Eggenberg)
Grazer Wohnungsmarkt agiert weiterhin auf sehr gutem Niveau, neue Projekte werden den Markt auch weiterhin positiv beeinflussen.
Eigentum
„Das ruhige Wohnen im Grünen mit vielen Naherholungsmöglichkeiten ist absolut gefragt. Darum ist beispielsweise eines unserer Wohnprojekte sogar eine autofreie Zone.“

„Die Gartenwohnung ist momentan sehr beliebt, bis vor einigen Jahren ließen sich die Erdgeschoß-wohnungen noch eher schlecht verkaufen. Heute ist jedoch das klassische Einfamilienhaus mit Grundstück kaum mehr leistbar, da ist die Gartenwohnung einfach eine echte Alternative geworden.“
„Mit einem Zuzug von 5000 bis 6000 Personen pro Jahr muss auf jeden Fall weiter Wohnraum geschaffen werden. Wenn die Zahlen auch nur annähernd so bleiben, dann dürfte es realistisch werden, dass Graz die 350.000-Einwohner-Grenze erreichen wird
Die Wohnung als Alternative zum Einfamilienhaus in guter Lage liegt voll im Trend. Im Bereich Familienwohnung gibt es in Graz zurzeit nicht genug Auswahl. Wir sehen aber ganz klar, dass das sehr gefragt ist. Unsere am besten gehenden Wohnformen sind das Penthouse mit Dachgarten und die Garten-Maisonette Wohnung mit großzügigem Eigengarten. Damit hat man das Idyll eines Hauses und den Komfort einer Wohnung.

+ Worauf sollte man achten, wenn man sich eine Immobilie als Anlageform kaufen möchte?
Gerade heute gehört das Investment in eine Immobilie zu den sichersten Anlageformen, da die Eigentumsrechte im Grundbuch verbüchert werden und man einen „greifbaren“ Wert schafft. Um von seinem Investment „Wohnung“ nachhaltig zu profitieren, ist die gute Vermietbarkeit das A und O.
Voraussetzung für die Vermietbarkeit sind in erster Linie die optimale Lage mit angrenzender Infrastruktur (Öffis, Parks, Grünanlagen, Unis, Schulen, Arbeitsplätze), die passende Wohnungsgröße mit einer durchdachten Grundrissgestaltung und Freiflächen (Balkon, Garten, Dachterrasse..etc.), einen vertretbaren Anschaffungspreis der sich in einem attraktiven Mietpreis widerspiegelt, eine zeitgemäße und ansprechende Ausstattung der Wohnung.
Weiters ist eine Kleingliedrigkeit der gesamten Wohn-Anlage und ein guter Mix zwischen Endnutzern und Anlegern zu bevorzugen- der Trend geht heute ganz klar weg von den großen „Wohnsilos“- Mieter schätzen heute mehr und mehr den guten Kontakt zu Ihren Nachbarn- weg von der Anonymität der Großstadt.

+ Welche Lagen sind derzeit besonders gefragt bzw. wo boomt die Nachfrage?
Ganz Graz ist aktuell einer der interessantesten Märkte für den Kauf einer Anlegerwohnung in Österreich. Die Gründe dafür sind das anhaltende, starkes Wachstum der gesamten Region, und die im Vergleich zum Rest von Österreich noch moderaten Kaufpreise- die ermöglichen die Erzielung einer attraktiven Rendite-
Dauerbrenner sind die Bezirke Geidorf, Mariatrost, Ragnitz, Waltendorf und St. Peter- alles im Weichbild der Universitäten, Medcampus und Co.
Auch Eggenberg und Umgebung mit der Nähe zur Fachhochschule zieht bei den Mietern.