Wie viel Eigenkapital muss bei einem Immobilienkauf vorhanden sein?

Der Immobilienkauf setzt sich üblicherweise aus Eigen- und Fremdkapital zusammen. Dabei stellt das private Vermögen einen essentiellen Baustein für eine erfolgreiche Finanzierung dar. Um ein Darlehen erfolgreich zu bewilligen verlangt ein Kreditinstitut eine Übersicht über die finanziellen Mittel des Kreditnehmers. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fallen die Kreditsumme und die Höhe der Zinsen aus. Als Faustregel gilt: Die Eigenkapitalquote sollte zwischen 15 und 40 Prozent betragen. Manche Kreditgeber bieten ihren Kunden eine 100-Prozent-Finanzierung ohne erforderliches Eigenkapital an. Diese Darlehensform ist für den Anbieter allerdings besonders riskant, daher fallen die Zinsen dort relativ hoch aus. Auch wird diese Form der Vollfinanzierung selten bewilligt.

Worauf muss man bei einer Kreditaufnahme achten?

Dauerbrenner sind die Bezirke Geidorf, Mariatrost, Ragnitz, Waltendorf und St. Peter- alles im Weichbild der Universitäten, Medcampus und Co- Bezirke im Nordosten plus Innenstadt sind die Spitzenreiter bei den

Das Wichtigste ist es, sich einen Überblick über die eigene finanzielle Situation zu verschaffen. Dabei sollte man sich ein Bild über seine Eigenmittel machen und auch die mögliche Summe, die man monatlich in eine Kreditrate investieren bereit ist.

Auch sollte man die möglichen Konditionen der Kreditinstitute vergleichen, indem man sich über die Rahmenbedingungen der Banken informiert und die Angebote genau vergleicht.

Bevor man letztendlich einen Kredit bei der jeweiligen Wunschbank aufnimmt, empfiehlt es sich, mehrere Angebote einzuholen und gegebenenfalls bessere Konditionen nachzuverhandeln.

Es ist ratsam, im Vorfeld einen Finanzpolster hinein zurechnen, damit man weiterhin seinen Lebensstill pflegen kann, und man sollte die Kreditrate so berechnen, dass monatlich trotzdem noch etwas zu Leben übrig bleibt.

Aktuell ändert sich das Zinsniveau aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung ständig. Derzeit kann man dank historisch niedriger Zinsen von einem Fixzinssatz profitieren.

Ab wann spricht man von einem guten Zinssatz?

Aktuell sind Fixzinsen für über zehnjährige Darlehen für eine Wohnbaufinanzierung noch immer unter einem Prozent erhältlich. Die Corona Krise führt zwar zu leichten Schwankungen bei Kreditzinsen, Kreditnehmer sollten aber dennoch in Ruhe trotz geringer Konditionsanstiege vergleichen. Wer einen Kredit aufnehmen will, soll langfristig planen. Man sollte im immer noch günstigen Marktumfeld Fixzinsen über 10 Jahre und länger in Betracht ziehen.

Ragnitzbach - Eigentumswohnungen - Wohnraumwerk
Ragnitzbach - Eigentumswohnungen - Wohnraumwerk

Welche Tücken gibt es bei Krediten? Sind Fremdwährungskredite noch ein Thema? Wird dies empfohlen?

Man sollte auf keinen Fall den finanziellen Horizont übersehen, wenn man sich den Traum vom Eigenheim realisieren will.

Eine Immobilie ist eine weitreichende Investition, die generell über Jahrzehnte finanziert wird. Wenn das Einkommen zu gering ist und zu wenig für den Lebensunterhalt übrigbleibt, wird irgendwann die Raten trotz niedriger Zinsen nicht mehr begleichen können.

Tilgungsraten und laufende Kosten sind ebenfalls ein essentieller Faktor. Wer niedrige Raten ansetzt, braucht länger, um den Kredit abzuzahlen und zahlt obendrein auch noch mehr Zinsen. Die Höhe des Kredits sollte auch nicht zu hoch angesetzt werden. Wer weniger Geld braucht als beantragt, zahlt bei manchen Kreditanbietern eine Entschädigung für den Betrag, der nicht verbraucht wird. Ein zu niedrig gewählter Kredit kann ebenfalls ebenfalls zu Problemen führen, da eine Nachfinanzierung teuer werden kann. Es ist daher unbedingt ratsam, alle Kosten des Erwerbs vorab durchkalkulieren. Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und Kaufvertragsunterzeichnung sind nur einige der Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Auf jeden Fall ist ein Puffer von 15 % ratsam, damit man vor unvorhersehbaren Zusatzkosten gewappnet ist.

Immobilienkauf – die Lage ist entscheidend

Was muss man bei der Wahl der Immobilie hinsichtlich Lage berücksichtigen bzw. Wie wichtig ist heute eine dementsprechende Infrastruktur in der Umgebung?

Nicht nur Grundriss und Größe der Wohnung sind entscheidende Merkmale, wenn man eine Immobilie suchen. Auch die Lage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie eine Auswahl von Geschäften und Dienstleistern in der näheren Umgebung üben einen großen Einfluss auf die Miet- oder Kaufentscheidung aus.

Je nach Alter, Lebenslage und persönlichen Vorlieben können folgende Fragen über die Attraktivität einer Wohnung oder eines Hauses mitentscheiden:

  • Wie weit ist der Wohnort von meinem Arbeitsplatz entfernt?
  • Sind für den Nachwuchs ein Kindergarten, eine Volksschule und ein schöner Park zum Austoben in der Nähe?
  • Wie sieht es mit Arztpraxen und Apotheken im unmittelbaren Umfeld aus?
  • Sind ein paar nette Geschäfte, gemütliche Kaffeehäuser und Restaurants gut zu Fuß erreichbar?

Gibts neue Trendlagen in Graz?

Dauerbrenner sind die Bezirke Geidorf, Mariatrost, Ragnitz, Waltendorf und St. Peter- alles im Weichbild der Universitäten, Medcampus und Co- Bezirke im Nordosten plus Innenstadt sind die Spitzenreiter bei den Höchstkaufpreisen pro m2.

Großteil der Mietwohnungsneubauprojekte befinden sich auf der westlichen Murseite, besonders Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam. Hier sind die Projekte auch um einiges größer als auf der östlichen Murseite (Waltendorf, st. Peter, Andritz, Geidorf etc.)

Eggenberg und Umgebung mit der Nähe zur Fachhochschule zieht bei den Wohnungsinteressenten.

Durch die enorme Bevölkerungszunahme in Graz hat auch das westliche Murufer an Attraktivität gewonnen. Die Gegend um den Lendplatz erlebt schon seit einigen Jahren eine enorme Aufwertung.

Was muss eine gute Lage „erfüllen“, um auch als solche zu gelten?

Gewisse Maßstäbe sind unabhängig von Trends. Etwa die Ausrichtung der Anlage Richtung Süd-West, wie ruhig ein Objekt liegt, wie die Verkehrsanbindung aussieht, ob Schulen und Nahversorgung in der Nähe sind etc.

Das Bedürfnis der Bürgerinnen und Bürger nach urbaner Lebensqualität ist ungebrochen: Reine Luft, wenig Lärm, eine attraktive Wohnumgebung mit Grün, Versorgung, Freizeit- und Erholungsangebote inkl. kulturellem Angebot in der Nähe, Arbeitsplatz am besten mit dem Rad/öffentlich erreichbar.

Wohnungen Provisionsfrei vom Bauträger Ragnitzbad Wohnraumwerk
Projekt Ragnitzbad Wohnraumwerk

Welche Lagen sind derzeit besonders gefragt bzw. wo boomt die Nachfrage?

Ganz Graz ist aktuell einer der interessantesten Märkte für den Kauf einer (Anleger)wohnung in Österreich. Die Gründe dafür sind das anhaltende, starkes Wachstum der gesamten Region, und die im Vergleich zum Rest von Österreich noch moderaten Kaufpreise- die ermöglichen die Erzielung einer attraktiven Rendite.

Energieausweis

  1.  Wer ist verpflichtet, einen Energieausweis auszustellen? Ist dieser immer obligatorisch und wo bekomme ich diesen?
    Ziviltechniker, Architekten, sowie Zivilingenieure und -konsulenten sind berechtigt einen Energieausweis auszustellen.
    Sowohl beim Hausverkauf als auch bei der Vermietung eines Hauses benötigen Sie immer einen Energieausweis.
    Die Verpflichtung gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäuden (z.B. Bürogebäude). Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht: Bei sehr kleinen Gebäuden (maximale Nutzfläche von 50 qm)
  2. Worauf muss ich dabei achten? Welche Werte sind ausschlaggebend und wann sind diese gut und wann schlecht?

Im Energieausweis stehen verschiedene Kennzahlen einer Immobilie, etwa zum Heizenergieverbrauch.

Wichtige Werte sind:

  • Spezifischer Heizwärmebedarf (HWB)
    Dieser gilt als wichtigster Wert. Die Zahl umschreibt die thermische Qualität der Gebäudehülle in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Sie gibt Auskunft darüber, wie viel Energie ein Haus pro Quadratmeter im Jahr für die Raumwärme benötigt. Den HWB gibt es in zwei Varianten: Die Energiekennzahl ist bezogen auf einen Referenzstandort, also auch auf ein Referenzklima – nicht auf den tatsächlichen Standort des Hauses. Ein zusätzlicher Standortbezogener HWB gibt den zu erwartenden Energieverbrauch bei einer Immobilie an ihrem tatsächlichen Standort an.
  • Primärenergiebedarf (PEB)
    Zusätzlich zum HWB des Objekts wird auch der Primärenergiebedarf angegeben. Er enthält jene Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozessketten entsteht, also durch Förderung oder Transport. Der Wert spielt beispielsweise bei Nutzung von Fernwärme oder Strom als Energieträger eine Rolle.
  • Endenergiebedarf (EEB)
    Der Endenergiebedarf beziffert die von außen zugeführte Energiemenge für Wärme und Warmwasser – beispielsweise Strom für die Wärmepumpe. Der Wert umfasst somit nicht nur den reinen Energiebedarf für Heizung und Warmwasser, sondern auch die Verluste, die dabei entstehen.
  • Kohlendioxidemissionen (CO2)
    Der Wert umfasst sämtliche CO2-Emissionen, die dem EEB zuzurechnen sind. Inkludiert ist der Energiebedarf für Transport und Erzeugung sowie sämtliche Verluste.
  •  Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
    Der fGEE vergleicht die Qualität des Endenergiebedarfs mit der Neubauanforderung 2007. Je höher der Wert, desto schlechter die Energieeffizienz. Liegt der Wert unter eins, ist die Energieeffizienz besser als durch die Neubauanforderung vorgeschrieben.

3. Was kann ich tun um die Energiebilanz zu verbessern? Wie ist die Energiebilanz im Alt- bzw Neubau zu bewerten bzw. welche Unterschiede gibt es hier?

Der Energieausweis entwickelt sich immer mehr zu einem realen Einflussfaktor, der direkte Auswirkungen auf die zu erzielende Miete oder den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie hat. Je positiver dieser ist, desto mehr können Sie als Vermieter oder Verkäufer erzielen. Die folgenden fünf Tipps lassen Energieausweis Ersteller die Immobilie besser bewerten.

Eigentumswohnungen-Mariatrost-Bauträger
Eigentumswohnungen-Mariatrost-Bauträger

Gerade im Altbaubestand wird viel Energie durch die Bauanschlussfugen verschwendet. Egal ob es sich um Fenster- und Türanschlüsse oder um Fenster- und Türstürze handelt, diese Schwachstellen in der Bauphysik sind verantwortlich für ein ernstzunehmendes Maß an Energieverlust. Mit wenig Aufwand ist es hier auch von der Innenseite her möglich mit neuen Materialien und Techniken dieses energetische Loch zu mindern. So können z.B. Vakuumpaneele die besonders gefährdete Zone unter den Fenstern gut dämmen, ohne dass gleich die Heizkörper versetzt werden müssen.

Achten Sie gerade bei älteren Kastenfenstern auf Dichtigkeit. Mit einem einfachen Dämmband können Zugluft und Energieabfluss wirksam unterbunden werden. Dieses ist bereits für wenig Geld im nächsten Baumarkt erhältlich. Ein weiterer Schwachpunkt sind die Scheiben, so kann durch den Einsatz von modernem Isolierglas der Dämmwert im Vergleich zur alten Glasscheibe deutlich erhöht werden.

Was für Fenster gilt, gilt natürlich auch für Türen. Das Dichtungsband ist auch hier eine schnelle und preiswerte Hilfe. Bei manch alter Tür kommt man allerdings nicht um einen Austausch herum. Aus vielen Fördertöpfen der Länder kommt ein Zuschuss in Frage. Dies sollte unbedingt geprüft werden, da die Verbessrungen im Wärme- und Schallschutz sowie der Einbruchssicherheit enorm sind.

Insbesondere die Decke im obersten Stock und der Fußboden über dem Keller sind Verluststellen für Wärmeenergie. Eine bessere Dämmung, auch und gerade im Raum selbst, kann dies deutlich mindern. Dies gilt insbesondere bei fehlender oder schwacher Dämmung des Daches. Auch hier sollte nötigenfalls nachgebessert werden.

Durch die Wärmedämmung der Fassade ist es ebenfalls möglich, das Gebäude energietechnisch nach vorne zu bringen. Dies ist jedoch aufwändiger als die zuvor beschriebenen Tipps, sollte aber im Rahmen einer Generalsanierung berücksichtigt werden. Hierbei wird die Außenfassade durch Dämmmaterialien abgedichtet. Einschränkungen durch städtische Vorgaben oder gar Denkmalschutz müssen vorher unbedingt geprüft werden.

Generationen Projekt Hausbau

generationen Wohnprojekt

Was unterscheidet Wohnprojekte, die damit werben, alle Generationen anzusprechen, von anderen Wohnprojekten?

Für den Bauträger/Planer tun sich dabei einige zusätzliche Herausforderungen auf: Es geht bei diesen Wohnprojekten um Schaffung von Lebensraum, aber auch Schaffung eines sozialen Netzwerkes- um familiäre, freundschaftliche und nachbarschaftliche Kontakte.

Viele Bauträger setzen daher auf die Mitsprache der zukünftigen Bewohner: je aktiver Sie ihren zukünftigen Lebensraum mitgestalten können, desto zufriedener können Sie dann in ihrem neuem Zuhause leben.

Wie gelingt es, die Bedürfnisse aller Generationen in einem Wohnprojekt zu erfüllen? (ich denke dabei konkret an Kinderlärm vs. Ruhebedürfnis älterer Menschen etc.)

Grundsätzlich verbringen Menschen, je älter Sie werden, mehr Zeit Zuhause. Damit steigt auch das Bedürfnis nach Komfort und Sicherheit. Trotz voranschreitendem Alter möglichst selbstbestimmt zu leben, das ist einer der wichtigsten Aspekte der Generation 60+. Damit sind Barrierefreiheit und entsprechende Infrastruktur in der Wohnungsnähe die wichtigsten Faktoren, um diese Bedürfnisse zu erfüllen.

Studien zeigen, dass potentielle Bewohner von gemeinschaftlichen Anlagen besonders Folgendes wünschen: ein gesunder Mix aus zeitweiliger Gesellschaft als auch die Berücksichtigung des Wunsches nach Privatsphäre. Aufgabe des Planers einer Mehr- Generationen Anlage ist es daher, altersadäquate private Wohnräume in räumlicher Nähe zu gemeinschaftlich genutzten Orten wie Gärten, Bewegungs- und Kreativräumen zu schaffen.

Damit das Zusammenleben möglichst harmonisch und reibungslos abläuft müssen die Projekte so geplant werden, dass mögliche Reibungspunkte von vornherein ausgeschlossen werden- sei es dass der Kinderspielplatz, immer eine Quelle von Lautstärke, so positioniert wird, dass er eher in der Nähe der „Familienwohnungen“ situiert ist, um damit das Ruhebedürfnis von älteren Menschen gerecht zu werden.

Oft wird allerdings die Erfahrung gemacht, dass ältere Menschen genau das wollen, Sie wollen Kinder spielen hören, um aktiv am Leben teil zu haben.

Wie gefragt sind diese Generationenhäuser?

Es sind in Österreich in den vergangenen Jahren einige alternative Mehrgenerationen Wohnprojekte entstanden, diese Projekte orientieren sich an den guten Erfahrungen von Deutschland und besonders Skandinavien.
Vorreiter in der Umsetzung ist Wien, dort gibt es einige Wohnprojekte die sich speziell den Bedürfnissen von älteren Menschen angepasst haben und auch Mehr-Generationen übergreifend geplant wurden.
Hervorzuheben ist zum Bespiel die generationenübergreifende Wohnanlage „Ameisgasse“ oder den „Klostergarten“ im 22. Bezirk, wo die Appartments mit speziellen, auf die Wünsche der älteren Generation ausgerichteten Sicherheits- und Notrufeinrichtungen ausgestattet sind.
Die „Sargfabrik“ in Wien hat bereits vor 20 Jahren den Trend „Mehrgenerationen Wohnen“ aufgegriffen: Dort wurde ein offenes Zusammenleben in einer ehemaligen Fabrik realisiert. Den Bewohnern werden ein Veranstaltungsaal, ein Badehaus, Spielplätze, gemeinschaftlich nutzbare Dachgärten und ein Kinderhaus angeboten.

Wohnraumwerk Wohnungen in der Schönbrunngasse am Rosenberg
Wohnraumwerk Wohnungen in der Schönbrunngasse am Rosenberg

Wird die Anzahl solcher Wohnprojekte steigen oder versucht man doch eher, sich gezielt auf einzelne Zielgruppen wie Singles, Jungfamilien etc. zu konzentrieren?

Ein anhaltender Trend ist sicher die Individualisierung der Gesellschaft, und damit einhergehend dass sich die Lebens- und auch Wohnbedürfnisse einzelner Bevölkerungsgruppen immer stärker voneinander unterscheiden. Die Zahl der Single-Haushalte in West- und vor allem Nordeuropa wächst immer noch, vor allem in der Großstadt, in Österreich lebt bereits jeder dritte alleine.
Die finanziellen Möglichkeiten, der Wunsch nach Freiheit und Individualität tragen dazu bei.
Diesem Trend wird in den letzten Jahren städteplanerisch vermehrt nachgegangen, Stichwort „Single/Micro Wohnung“
Zum anderen werden die Menschen immer älter und bleiben dabei – zum Glück- geistig und körperlich jung. Bis zum Jahr 2050 wird die Zahl der über 60 jährigen von 900 Millionen auf über 2 Milliarden wachsen. Diese Generation will nicht ins Altersheim abgeschoben werden, ihr Ziel ist es, möglichst lang unabhängig und selbstbestimmt zu leben.
„Micro-dorf“ Feeling in der Stadt (sogenannte „Graetzel Bildung“), gemeinschaftlich genutzte Gärten und Räume, Mehrgenerationen Häuser und Siedlungen- hier sind kreative Lösungsansätze gefragt, um neue Wohnmodelle zu schaffen, die generationsübergreifend funktionieren.